La gestion des locaux commerciaux est régulièrement confiée à des agences maîtrisant parfaitement la réglementation complexe de la matière. Aussi et pour tenter de faire armes égales, mieux vaut connaître quelques notions de base.
Lorsqu’il décide de créer ou d’étendre son activité, l’entrepreneur peut s’intéresser soit à une auto-école déjà en place et prospère, soit à une auto-école en difficultés économiques. Il peut aussi décider de partir de zéro et donc opter pour une boutique n’ayant jamais hébergé une activité d’auto-école.
Les différentes voies pour prendre un local
S’il opte pour la première situation, le nouvel entrepreneur doit rechercher des annonces proposant l’achat d’un fonds de commerce. En se portant acquéreur d’un fonds de commerce, le nouvel exploitant va non seulement pouvoir reprendre le local où s’exerce l’activité, mais aussi toute la clientèle qui y est attachée. En clair, il rachète tous les moyens qui servaient à l’auto-école en place pour fonctionner. Cette option nécessite cependant un investissement important et aussi un formalisme lourd. La cession de fonds de commerce donne lieu à la rédaction d’un acte notarié ou à un acte sous seing privé rédigé par avocats.
Si le nouvel entrepreneur dispose de moyens moins importants, n’est pas intéressé par la clientèle de l’auto-école en place ou vise une boutique dont l’activité n’est pas l’auto-école, l’opération à réaliser est un rachat du droit au bail. Moyennant une somme payée à l’entreprise installée, il va lui succéder dans le contrat de location en cours.
Enfin, lorsque l’entrepreneur a jeté son dévolu sur un local vide, alors, il aura, la plupart du temps, à payer au propriétaire des murs un pas de porte, c’est-à-dire un droit d’entrée réglé sous forme de suppléments de loyer ou d’une indemnité unique remise conjointement à la signature du bail commercial.
Le bail commercial, l’acte de l’occupation du local
Sauf s’il envisage l’achat des murs, l’entrepreneur qui souhaite exercer son activité dans une boutique sera confronté au bail commercial, c’est-à-dire au contrat de location conclu lorsque les locaux sont utilisés pour l’exercice d’une activité commerciale. Il faut savoir que le législateur a soumis les baux commerciaux à un régime jugé plutôt protecteur du locataire. Ainsi et même si en pratique le bail commercial donne lieu systématiquement à la rédaction d’un écrit, un tel acte formel n’est toutefois pas obligatoire. Le commerçant qui occupe un local et paie un loyer au propriétaire peut revendiquer l’existence d’un bail commercial et surtout les droits qui y sont attachés en termes de durée, loyer et renouvellement. En effet, pour permettre au commerçant de s’installer durablement, le législateur a imposé une durée minimale garantie de bail de 9 ans contraignant principalement le propriétaire. Le locataire se voit lui concéder le droit de résilier le bail à chaque échéance de 3 ans et moyennant un préavis de 6 mois. Cette rupture n’a pas à être motivée mais il est conseillé de la faire par acte d’huissier. La rupture anticipée par le locataire est aussi possible en cas de départ à la retraite, invalidité ou liquidation judiciaire. En tant que partie à un contrat de bail, le locataire est aussi assuré que la hausse du loyer sera limitée. La révision n’est possible que tous les 3 ans et dans la limite de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux. Enfin, au terme du bail (après 9 ans ou plus), le locataire sait que le propriétaire ne peut pas refuser la poursuite du bail sans condition. En effet, en cas de refus de renouvellement, le propriétaire doit payer une indemnité d’éviction, c’est-à-dire une somme venant réparer le préjudice que subit le commerçant lors du déménagement contraint de son activité (frais, perte de clientèle, etc.).
Le contenu du bail à vérifier
Au moment de prendre possession d’un local, il faut s’astreindre à une lecture attentive du bail commercial proposé. En cas de cession de droit au bail ou de prise d’un local vide, il convient de vérifier que le bail autorise l’exercice de l’activité d’auto-école. Si ce n’est pas le cas, il faudra prévoir un changement de la spécialisation du bail. Le bail doit par ailleurs intégrer les dispositions issues de la Loi Pinel et donc comporter une annexe où se trouvent un état des lieux d’entrée et de sortie ainsi que plusieurs diagnostics (énergétiques, amiante, etc.) réalisés par le propriétaire avant la mise en location. Le contrat doit surtout dresser un inventaire précis des charges, impôts et taxes et leur répartition entre le locataire et le propriétaire. La mention comme quoi le propriétaire n’a à sa charge que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil n’est donc plus possible. Au contraire, aux termes du bail, le propriétaire doit justifier de ses investissements pour l’entretien voire l’embellissement des locaux en mentionnant les travaux qu’il envisage de réaliser au cours des trois années à venir et ceux qui ont été réalisés au cours des trois années précédentes. Enfin, le contrat de bail doit préciser, en cas de vente des murs, que le locataire dispose d’un droit de préférence. Et en cas de cession du bail, que le preneur est solidaire des dettes de loyers de son successeur que pendant 3 ans au plus.
Véronique Viot,
Avocate au Barreau de Paris
